1. Wie der Wert einer geerbten Immobilie ermittelt wird
Für die Erbschaftsteuer wird der Grundbesitzwert in einem gesonderten Feststellungsverfahren bestimmt (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG). Welches Verfahren dabei greift, hängt von der Art der Immobilie ab.
Bei Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern ordnet das Gesetz das Vergleichswertverfahren an (§ 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG). Die Idee dahinter ist einfach: Der Wert ergibt sich aus den Kaufpreisen vergleichbarer Objekte.
Beispiel: Sie erben eine 70-m²-Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus aus den 1990er-Jahren. Das Finanzamt schätzt nicht frei, sondern greift auf die Kaufpreise vergleichbarer Wohnungen derselben Lage und Größenordnung zurück.
Nur wenn weder ein Vergleichswert noch Vergleichsfaktoren vorliegen, ist das Sachwertverfahren statthaft (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG). Dieses stellt nicht auf Marktpreise, sondern auf die Substanz – also Bodenwert und Herstellungskosten – ab.
Beispiel: Ein ungewöhnlich zugeschnittenes Objekt in einer Region ohne nennenswerten Markt, für das schlicht keine vergleichbaren Verkäufe existieren.
Warum das wichtig ist: Beide Verfahren können sehr unterschiedliche Ergebnisse liefern. Im Streitfall des BFH lagen die Vorstellungen mehr als das Doppelte auseinander – die Erben wollten das Sachwertverfahren, das Finanzamt rechnete im Vergleichswertverfahren.
2. Die Gutachterausschüsse – und warum ihre Zahlen Vorrang haben
Im Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise hinreichend übereinstimmender Grundstücke heranzuziehen (§ 183 Abs. 1 Satz 1 BewG). Vorrangige Grundlage sind dabei die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG; §§ 192 ff. BauGB). Das sind eigenständige, unabhängige staatliche Gremien, die die Kaufpreissammlung führen und auswerten.
Der BFH begründet den gesetzlichen Vorrang dieser Werte mit der besonderen Sach- und Fachkenntnis der Ausschüsse, ihrer größeren Ortsnähe und ihrer Kompetenz bei einer Wertfindung, die in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängt.
Daraus folgt die für Erben unbequeme Konsequenz: Das Finanzgericht darf die mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen, ohne damit gegen seine Amtsermittlungspflicht (§ 76 Abs. 1 Satz 1 FGO) zu verstoßen (Leitsatz 1). Eine gerichtliche Überprüfung findet nur statt, wenn Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend gemacht werden oder offensichtlich sind (Leitsatz 2).
Und selbst dann ist der Prüfungsumfang begrenzt: Kontrolliert wird, ob die einschlägigen Vorschriften und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zutreffend angewandt wurden, ob die Methodik den gesetzlichen Vorgaben entspricht und ob die Verfahrensregeln eingehalten wurden – also die Tatsachen im Wesentlichen vollständig und richtig erfasst und keine sachfremden Erwägungen angestellt wurden. Eine vollständige eigene Neubewertung durch das Gericht findet ausdrücklich nicht.
3. Der Fall des BFH (II R 6/23)
I. Sachverhalt
Die Erben einer Eigentumswohnung sollten den Grundbesitzwert auf den Bewertungsstichtag erklären und bezifferten ihn im Sachwertverfahren mit rund 78.000 €. Das Finanzamt stellte den Wert zunächst auf Grundlage eines Preis-Kalkulators im Vergleichswertverfahren mit 170.000 € fest. Die Erben rügten, dieser Ausdruck genüge nicht den Vorgaben des § 183 Abs. 1 BewG.
Daraufhin holte das Finanzamt beim Gutachterausschuss echte Vergleichspreise ein: 20 Werte in einer Spanne von 114.000 € bis 254.000 €, im Durchschnitt 186.000 €. Auf diesen Durchschnittswert setzte das Finanzamt – nach einem Hinweis auf die Verböserung – den Grundbesitzwert herauf. Die Klage zum Finanzgericht blieb erfolglos.
II. Entscheidung und rechtliche Würdigung
Mit ihrer Revision verlangten die Erben eine volle richterliche Kontrolle der Vergleichspreise; bei vollständiger Nachprüfung genügten diese nicht den Anforderungen, sodass nur das Sachwertverfahren mit rund 78.000 € in Betracht komme.
Der BFH wies die Revision als unbegründet zurück; die Erben tragen die Kosten. Das ist – mit gebotener Offenheit gesagt – kein Erfolg für die Steuerpflichtigen, sondern ein Lehrstück darüber, woran ein Angriff auf die Bewertung typischerweise scheitert.
Tragende Gründe des Senats:
- Wohnungseigentum ist im Vergleichswertverfahren zu bewerten; das Sachwertverfahren greift nur, wenn keine Vergleichswerte vorliegen – was hier nicht der Fall war.
- Die Werte des Gutachterausschusses sind grundsätzlich bindend und nur eingeschränkt überprüfbar.
- Der Einwand, statt des Durchschnitts dürfe nur der niedrigste Einzelwert angesetzt werden, verfing nicht: Es handelt sich um Einzelwerte, nicht um Preisspannen, deren Aussagekraft unterschiedlich belastbar wäre. Der Durchschnittswert ist sachgerecht (so auch R B 183 Abs. 2 Satz 5 ErbStR 2019).
- Die tatrichterliche Würdigung des Finanzgerichts bindet den BFH nach § 118 Abs. 2 FGO bereits dann, wenn sie möglich ist – sie muss nicht zwingend sein.
Entscheidend ist aber, was die Erben nicht getan haben – und genau hier liegt der für die Praxis wichtigste Punkt.
4. Der Ausweg: der Nachweis eines niedrigeren Werts (§ 198 BewG)
Das typisierte Verfahren ist keine Sackgasse. § 198 Abs. 1 BewG erlaubt dem Steuerpflichtigen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen – und dieser Nachweis ist, anders als die Werte des Gutachterausschusses, gerichtlich voll überprüfbar. Das ist der eigentliche Hebel für Erben.
Der Haken: Man muss diesen Wert auch tatsächlich belegen – durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten oder durch einen zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis.
Der Streitfall zeigt eindrücklich, was nicht genügt: Die Erben hatten nicht einmal behauptet, der tatsächliche Wert der Wohnung liege unter 186.000 €. Sie bestanden lediglich auf einem anderen Verfahren und wandten pauschal ein, ein Gutachten stehe in keinem angemessenen Verhältnis zur Steuerersparnis – ohne beides zu substantiieren. Damit war nichts zu gewinnen. Die Tür zum niedrigeren Wert steht offen – aber man muss sie mit Beweisen durchschreiten, nicht mit einem Methodenstreit.
5. Praxistipp: Lohnt sich das Gutachten?
Bevor Sie ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben, sollten Sie zwei Fragen nüchtern prüfen:
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Ein bloßes Bauchgefühl, das Finanzamt habe „zu hoch“ gerechnet, trägt nicht. Konkrete Anhaltspunkte sind etwa ein erheblicher Sanierungsstau, Feuchtigkeitsschäden, Belastungen wie Wohn- oder Nießbrauchsrechte, eine ungünstige Lage im Objekt oder ein schwer vermarktbarer Zuschnitt.
2. Steht der Aufwand zum Ertrag? Stellen Sie die Kosten eines belastbaren Gutachtens der realistisch erreichbaren Steuerersparnis gegenüber. Bei geringer Differenz kann das Gutachten die Ersparnis aufzehren; bei deutlicher Differenz – oder wenn weiteres Vermögen die Erben in höhere Tarifstufen schiebt – rechnet es sich schnell.
Zwei Dinge sind dabei zentral: Das Gutachten muss inhaltlich geeignet sein – methodisch sauber und von qualifizierter Hand –, sonst müssen Finanzamt und Finanzgericht ihm nicht folgen. Und es gibt eine günstigere Alternative: Ein zeitnah erzielter, marktüblicher Verkaufspreis kann den niedrigeren Wert ebenfalls belegen. Die Einwände gehören außerdem bereits in das Feststellungsverfahren – nicht erst in das Verfahren über den Erbschaftsteuerbescheid.
Kontakt
Sie haben eine Immobilie geerbt und Zweifel, ob der vom Finanzamt festgestellte Wert zutrifft? Wir prüfen für Sie, ob ein Nachweis des niedrigeren Werts erfolgversprechend ist und ob sich der Aufwand lohnt. Vereinbaren Sie eine Ersteinschätzung – nehmen Sie Kontakt zu hoefer.legal auf.
