1. Der Fall
Ein Steuerpflichtiger hatte eine Immobilie veräußert und wollte die Zehn-Jahres-Frist nicht am notariellen Kaufvertrag, sondern am späteren Übergang des wirtschaftlichen Eigentums festmachen. Je nach zeitlicher Konstellation lässt sich eine Immobilie so aus der Steuerpflicht herausschieben. Das Finanzgericht Bremen (Urteil vom 05.02.2026, 1 K 57/25) folgte dem nicht. Der BFH wies die Nichtzulassungsbeschwerde als unbegründet zurück.
2. Die Entscheidung: Es zählt der Vertrag
Der BFH hält an seiner ständigen Rechtsprechung fest: Maßgeblich für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung sind die Zeitpunkte des Abschlusses der obligatorischen Verträge – also des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts – und nicht der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (u. a. BFH, Urteil vom 08.04.2014, IX R 18/13; Urteil vom 26.10.2021, IX R 12/20).
Der Grund liegt im Normzweck des § 23 EStG: Besteuert wird die innerhalb der Frist realisierte Werterhöhung. Wirtschaftlich zugeführt hat sich der Steuerpflichtige nach der Auffassung des BFH diese Werterhöhung bereits dann, wenn sich beide Vertragsparteien bindend erklärt haben und sich von ihrer Erklärung nicht mehr einseitig lösen können. Die vereinzelt gebliebene Literaturansicht, generell auf das wirtschaftliche Eigentum abzustellen, überzeugt den Senat ausdrücklich nicht: Sie stellte den Fristbeginn in die Beliebigkeit der Vertragsparteien und eröffnete unerwünschtes Gestaltungspotenzial.
3. Praxishinweis: Bei Immobilien liegt der Stichtag griffbereit
Für die Beratungspraxis ist diese Linie komfortabel. Weil Grundstückskaufverträge nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden müssen, ist der maßgebliche Zeitpunkt beider Vertragsschlüsse – Anschaffung wie Veräußerung – eindeutig datiert und urkundlich belegt. Der Notartermin liefert den harten Ankerpunkt, an dem sich die Zehn-Jahres-Frist ablesen lässt. Wer einen Verkauf plant, sollte beide Daten früh nebeneinanderlegen: Ein Beurkundungstermin wenige Tage vor Fristablauf kann über steuerfrei oder steuerpflichtig entscheiden.
4. Nicht vergessen: Die Selbstnutzung schlägt die Frist
So klar die Fristberechnung ist – die eigentliche Vorprüfung liegt woanders. Denn § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nimmt Immobilien von der Besteuerung aus, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Greift diese Ausnahme, kommt es auf die Zehn-Jahres-Frist nicht mehr an – die Veräußerung ist steuerfrei, auch innerhalb der Frist.
In der Praxis lohnt sich der Blick in beide Richtungen: erst die Selbstnutzung prüfen, dann – falls diese nicht durchgreift – den Fristlauf ab notariellem Vertragsschluss berechnen. Wer nur auf das Datum schaut, übersieht womöglich die günstigere Ausnahme.
5. Fazit
Der Beschluss zementiert eine verlässliche Linie: Die Uhr für die Spekulationsfrist läuft ab dem obligatorischen Vertragsschluss, bei Immobilien also ab notarieller Beurkundung. Wer Veräußerungen steuerlich sauber planen will, kombiniert diese eindeutige Datumsgrundlage mit einer sorgfältigen Prüfung der Selbstnutzung.
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cta
